租房大局已定？不出意外的话：2030 年中国或将进入租房时代？

再过四年，中国人会不会大多住进租来的房子？ 翻开今年的几组数据，会发现事情没那么简单：新房确实越来越难卖，租房的人也确实越来越多。 国家统计局数据显示，2026年1到8月，全国新建商品房销售面积同比下降12.1%。 同一时期，二手房网签面积反倒增长了10.6%。新房冷，二手房热，买房的人并没有消失，只是买法变了。 很多人都有类似经历。当年孩子一毕业、一谈对象，全家就开始凑首付，砸锅卖铁也要买套婚房。那几十年，房子好卖，靠的是一茬接一茬进城、结婚、生娃的年轻人。 如今这股力量明显变弱了。2025年全国出生人口792万，总人口比上年减少339万，已经是连续第四年负增长。结婚的人也少了。2013年全国结婚登记达到1346.9万对的高峰，到2025年是676.5万对，差不多只剩一半。2025年虽比上一年多了一成左右，但一年的回升，扭转不了长期趋势。 年轻人其实也不太缺房子。父母一套、爷爷奶奶一套、外公外婆再一套，独生子女这一代将来名下可能有好几套房，非买不可的劲头自然淡了。 年轻人的居住选择，正是推动租房制度变化的重要原因。为何现在国家要推租购同权呢？往近看，为了保民生。 当租购同权了，租房成了一个好选项，年轻人不用再掏空六个钱包买房，就会更愿意消费、结婚、生孩子。往远看，为了楼市健康发展。 如果买房附着大量权利，就容易被炒作，不利于楼市健康发展。推动租购同权，让房子回归居住属性，减少房价波动。 更长远看，为了促进阶层流动。如果高房价成了筛选居民的一道门槛，有能力买高价学区房的居民，其子女就能享受优质教育，形成从财富到教育的代际传递，就会挤压靠个人努力改变命运的空间。 房价不再一路往上走，买房这笔账就得换个算法：房子每年到底能给你挣多少钱。在一线城市，一套500万元的房子，一年租金大约在8万到9万元，回报率不到2%，而银行房贷利率在3%上下，收的租金抵不上利息。 这就是常说的“租金倒挂”。放到全国看，情况并不一样。有机构对50个城市的监测显示，二线城市租金回报已到2.4%左右，长沙、哈尔滨等地超过3%，部分地区首套房贷利率已降到“2字头”。“租房完胜买房”，只在一部分地方成立。 房子还会变老。上世纪90年代末到2000年代初盖的小区，如今房龄二十多年，水管老化、电梯要大修都是常事。 想出租，不装修租不上价，装修了又要好几年才能回本。买房意愿走弱，并非一朝一夕形成。为何在当下，我国要加大力度探索租购同权呢？ 一、急需释放消费潜力。此前二季度，居民部门杠杆率高达61.1%，房贷挤压了其他消费空间。二、房地产进入深度调整期。供给端，我国有大量空置房。2024年，全国房地产开发投资同比下降了10.6%，已连续4年下滑。 需求端，2024年全年居民中长期贷款为2.25万亿，是2014年以来最低值。一边房价高，一边百姓收入低，购房杠杆拉不动。 当买房发动机快要熄火，2至3亿人的租房需求就是唯一还能点火的增量市场。如果此时不推租购同权，楼市将会失去最后一个软着陆垫。 到了2026年，观望情绪依然明显。央行城镇储户调查显示，2026年二季度，打算未来三个月买房的居民只占16.9%，认为房价会上涨的只有8.5%。 观望不等于放弃，更多是在等一个更明白的信号。国家的态度，“十五五”规划纲要给出的说法是：健全租购并举的住房制度。 租和买两条腿走路，并没有说要用一个取代另一个。而租房这条腿，这些年确实在变粗。租购同权探索了8年，如今被列入了行政法规。 2025年7月21日，国务院公布了住房租赁条例，自9月15日起施行。条例提到，国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。 房东随意扣押金、中介发假房源、合同期内乱涨租这些老问题，第一次有了专门的行政法规来管。保障性租赁住房也在加速。 “十四五”期间计划筹集建设约870万套，大多面向刚工作的年轻人和新市民，租金一般低于周边同类房子。只是租房市场主力仍是私人房东，正规机构运营的房源大约只占一成。 条例的出台，背后是多年的试点铺垫。实际上，我国从2017年就开始探索租购同权。 租购同权的意思是买房和租房享受同等的权利，包括孩子就近上学、看病、落户、享受社区服务等权利。2017年7月，广州、深圳、南京等12城开展租购同权试点。 2019至2020年，国家又分两批将北京、上海、重庆等24城纳入试点，但探索普遍保守，进展缓慢。从国外看，美西方都已普遍实行了租购同权。在德国，租房家庭占比高达52.7%。法律规定，租房者凭居住登记和纳税，就可以和购房者享同等教育医疗资源。 在美国，纽约市教育局规定，学生一旦注册入学，即使家庭搬迁，仍然可以继续在原学校就读，租房者不受学区房产限制。我国堵点在哪儿？ 主要是住房与教育、医疗等公共资源绑定得太深。在我国，优质公共资源与户籍制度以及属地